BẢN TIN PHÁP LÝ THÁNG 07/2026 – NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT XÂY DỰNG, TÁC ĐỘNG ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP

1. Phân loại lại dự án đầu tư xây dựng

Luật Xây dựng 2025 rút gọn cách phân loại dự án từ bốn nhóm (theo Luật Xây dựng năm 2014: vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, PPP, vốn khác) xuống còn ba nhóm tại Điều 17: (i) dự án đầu tư công; (ii) dự án PPP; và (iii) dự án đầu tư kinh doanh bao gồm phần lớn dự án của khối doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp có vốn nhà nước hoạt động theo Luật Doanh nghiệp. Việc dự án của doanh nghiệp được xếp vào nhóm “đầu tư kinh doanh” có ý nghĩa xuyên suốt toàn bộ văn bản Luật: doanh nghiệp được tự chủ quyết định nội dung thiết kế, tự thẩm định và phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được duyệt[1], tự lựa chọn mô hình quản lý dự án[2], và không bắt buộc tuân thủ hệ thống định mức, nguyên tắc quản lý chi phí áp dụng cho dự án đầu tư công[3].

Doanh nghiệp có vốn nhà nước tham gia (ví dụ công ty cổ phần có vốn nhà nước chi phối nhưng hoạt động theo Luật Doanh nghiệp) cần rà soát lại việc phân loại dự án của mình theo ba nhóm mới, vì đây là căn cứ quyết định toàn bộ thủ tục thẩm định, cấp phép và quản lý chi phí sẽ áp dụng. Nhầm nhóm có thể dẫn đến thực hiện sai thủ tục hoặc bỏ sót nghĩa vụ tuân thủ.

2. Cải cách chế định hợp đồng xây dựng

Luật Xây dựng 2025 điều chỉnh, bổ sung toàn diện Chương về hợp đồng xây dựng[4] nhằm thống nhất với Luật Đấu thầu và Bộ luật Dân sự năm 2015, củng cố nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận. Các nội dung mới quan trọng nhất đối với doanh nghiệp gồm:

a) Sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản

Sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản lần đầu được luật hóa trong lĩnh vực xây dựng, làm căn cứ để các bên sửa đổi, tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng khi phát sinh biến động khách quan. Theo Điều 13, sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng bao gồm các tình huống như thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh hoặc các tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và quốc phòng. Bên cạnh đó, các hành vi mang tính tập thể hoặc cản trở giao thương như đình công, bãi công, cấm vận, bao vây cũng như những hoạt động phát sinh từ việc phát hiện cổ vật hay khảo cổ tại công trường cũng được xếp vào nhóm này. Ngoài ra, luật còn dự liệu các trường hợp khác theo quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan để đảm bảo tính bao quát trước các biến động khách quan nằm ngoài ý chí của các chủ thể.

Hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng được xác lập khi Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật hoặc phát sinh các điều kiện địa chất bất thường không thể lường trước được trong quá trình khảo sát và giao kết hợp đồng ban đầu. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan cũng có thể được xem xét là hoàn cảnh thay đổi cơ bản nếu việc tiếp tục thực hiện hợp đồng theo các điều khoản cũ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên. Việc xác định các sự kiện này phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật dân sự về tính khách quan và tính không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết.

b) Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng[5]

Theo quy định, bên giao thầu có quyền yêu cầu bên nhận thầu bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; ngược lại, bên nhận thầu có quyền yêu cầu bên giao thầu chứng minh năng lực tài chính hoặc có biện pháp bảo đảm nghĩa vụ thanh toán trừ trường hợp hợp đồng thuộc dự án đầu tư công.

Ngoài ra, quyền yêu cầu chủ đầu tư chứng minh năng lực tài chính hoặc bảo đảm nghĩa vụ thanh toán là công cụ hữu ích để nhà thầu, nhà cung cấp tự bảo vệ trước rủi ro chậm thanh toán, doanh nghiệp là bên nhận thầu nên bổ sung điều khoản này vào mẫu hợp đồng đang sử dụng. Ngược lại, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh cần lưu ý nghĩa vụ này không được miễn trừ như đối với dự án đầu tư công, và cần rà soát điều khoản phạt/bồi thường hiện có để tránh chồng lấn với cơ chế bồi thường thiệt hại định trước mới được thừa nhận.

3. Quy định về thẩm tra thiết kế với công trình thuộc diện phòng cháy chữa cháy

Theo quy định của Luật Xây dựng 2025, việc thẩm tra thiết kế đối với các công trình thuộc diện thẩm định phòng cháy và chữa cháy (PCCC) đã trở thành một yêu cầu pháp lý bắt buộc và có tính tiên quyết cao hơn so với các quy định trước đây. Cụ thể, căn cứ khoản 5 Điều 26, Luật mới quy định rõ ràng rằng các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng thuộc diện thẩm định thiết kế về PCCC theo pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải được thẩm tra thiết kế xây dựng để bảo đảm các yêu cầu về thiết kế PCCC. Đây là một bước thay đổi trong quy trình quản lý, bởi kết quả thẩm tra này không chỉ là một thủ tục kỹ thuật đơn thuần mà còn đóng vai trò là cơ sở pháp lý và chuyên môn quan trọng để cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện việc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi. Quy định này nhằm tăng cường kiểm soát chất lượng thiết kế ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, giúp chủ đầu tư và các bên liên quan nhận diện, khắc phục những sai sót về giải pháp ngăn cháy, thoát nạn hay hệ thống kỹ thuật ngay trên bản vẽ, từ đó nâng cao mức độ bảo đảm an toàn cho công trình và bảo vệ lợi ích tối cao của cộng đồng.

Bên cạnh tính bắt buộc của bước thẩm tra, Luật Xây dựng 2025 cũng thiết lập một cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý và gắn trách nhiệm rõ ràng cho chủ đầu tư trong suốt vòng đời dự án. Khi thực hiện thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm đánh giá giải pháp thiết kế về PCCC, đảm bảo sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng[6]. Đối với các dự án đặc thù như dự án đầu tư công đặc biệt, yêu cầu về PCCC còn được siết chặt hơn khi thiết kế xây dựng phải được tổ chức tư vấn thẩm tra đánh giá và kết luận đáp ứng yêu cầu PCCC trước khi phê duyệt. Một điểm đổi mới đáng chú ý khác là việc sửa đổi, bổ sung Luật PCCC và cứu nạn, cứu hộ để thống nhất rằng cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ tổ chức thẩm định các nội dung PCCC khi thẩm định dự án, giúp giảm bớt gánh nặng về thủ tục hành chính cho doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo tính chuyên sâu. Sau khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư được giao quyền tự thẩm định và phê duyệt thiết kế triển khai sau đó, nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về việc thực hiện các yêu cầu pháp lý về PCCC và bảo đảm an toàn cho các công trình lân cận theo đúng hồ sơ đã được thẩm tra và thẩm định trước đó[7].

4. Thay đổi điều kiện khởi công xây dựng

Quy định về điều kiện khởi công công trình tại Điều 48 đã có những bước tiến đáng kể trong việc hiện đại hóa thủ tục hành chính, đặc biệt là việc số hóa quy trình thông báo. Theo đó, ngoài các yêu cầu nền tảng như phải có mặt bằng xây dựng, giấy phép xây dựng hợp lệ (đối với diện không được miễn) và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, chủ đầu tư nay được phép thực hiện nghĩa vụ gửi thông báo khởi công bằng văn bản hoặc trực tuyến đến cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương[8]. Điểm mới này gắn liền với nguyên tắc quản lý trật tự xây dựng xuyên suốt từ thời điểm tiếp nhận thông báo khởi công đến khi nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác[9].

Một trong những thay đổi mang tính đột phá so với quy định trước đây là việc bãi bỏ hoàn toàn điều kiện về “bố trí đủ vốn theo tiến độ” vốn là yêu cầu bắt buộc của Luật Xây dựng 2014[10]. Việc loại bỏ rào cản tài chính này trong hồ sơ khởi công tại Điều 48 đã giúp giảm bớt gánh nặng về thủ tục hành chính, chuyển trách nhiệm đảm bảo nguồn lực từ khâu kiểm soát tiền kiểm sang quyền tự chủ và tự chịu trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình quản lý dự án. Thay đổi này phản ánh tư duy quản lý mới của Luật Xây dựng khi tập trung vào việc tháo gỡ vướng mắc để các công trình có thể triển khai thực tế trên công trường ngay khi đáp ứng đủ các yếu tố kỹ thuật và pháp lý cơ bản.

Bên cạnh đó, Điều 48 đã thiết lập một cơ chế khởi công đặc biệt thông thoáng dành cho các dự án có tính chất quan trọng hoặc cấp bách. Đối với các công trình khẩn cấp, cấp bách hoặc các dự án đầu tư công đặc biệt thực hiện theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, Ban Bí thư hay Chính phủ, điều kiện khởi công được tối giản hóa tối đa khi chỉ yêu cầu duy nhất việc có mặt bằng để bàn giao toàn bộ hoặc một phần[11]. Riêng với đối tượng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, thủ tục cũng được đơn giản hóa khi quy định rõ không áp dụng nghĩa vụ gửi thông báo khởi công[12], chỉ yêu cầu chủ sở hữu có giấy phép xây dựng (nếu có) và đảm bảo công trình được xây dựng trên diện tích đất ở hợp pháp theo đúng quy định[13].

5. Cắt giảm thủ tục hành chính, mở rộng miễn giấy phép xây dựng

Đối với dự án đầu tư kinh doanh, Luật cho phép người quyết định đầu tư sử dụng thiết kế FEED[14]  hoặc thiết kế kỹ thuật thay thế thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, ngoài ra chủ đầu tư được tự thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được duyệt, thay vì phải qua thẩm định của cơ quan chuyên môn về xây dựng như trước trừ công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng hoặc thuộc diện thẩm định phòng cháy, chữa cháy.

Đồng thời, Điều 89 mở rộng đáng kể diện miễn giấy phép xây dựng, đáng chú ý nhất là: công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt thì không phải xin thêm giấy phép xây dựng; công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500 m² ngoài khu vực có quy hoạch chi tiết hoặc quy chế quản lý kiến trúc. Đổi lại, chủ đầu tư thuộc diện miễn giấy phép phải thông báo khởi công kèm hồ sơ tương đương hồ sơ cấp phép để phục vụ quản lý trật tự xây dựng.

Việc chuyển giao quyền tự thẩm định thiết kế và mở rộng miễn giấy phép giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, nhưng đồng thời chuyển toàn bộ trách nhiệm pháp lý về chất lượng, an toàn thiết kế và tính hợp pháp của công trình cho chủ đầu tư. Doanh nghiệp cần tăng cường kiểm soát nội bộ hoặc thuê tư vấn thẩm tra độc lập, đồng thời lưu giữ đầy đủ hồ sơ thông báo khởi công tương đương hồ sơ cấp phép để tránh bị coi là xây dựng không phép khi bị kiểm tra.

6. Bãi bỏ chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng của doanh nghiệp

Điều 88 Luật Xây dựng 2025 đã bãi bỏ hoàn toàn yêu cầu về điều kiện năng lực và chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng đối với tổ chức, doanh nghiệp, thủ tục xin cấp và duy trì hiệu lực khá nặng nề theo Điều 148 của văn bản quy định trước đây, điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới gia nhập thị trường tư vấn, thiết kế, giám sát, thi công xây dựng tại Việt Nam. Luật vẫn duy trì yêu cầu chứng chỉ hành nghề đối với cá nhân đảm nhiệm vị trí chủ chốt[15], nhưng đã bỏ điều kiện sát hạch kiến thức pháp luật khi cấp chứng chỉ hành nghề cá nhân.

 Trách nhiệm kiểm soát năng lực thực tế nay chuyển sang chủ đầu tư khi lựa chọn nhà thầu và sang chính cá nhân hành nghề thông qua chứng chỉ hành nghề cá nhân. Doanh nghiệp nên rà soát hồ sơ năng lực nội bộ, bảo đảm nhân sự chủ chốt có đầy đủ chứng chỉ hành nghề phù hợp, vì đây sẽ là căn cứ chính để chứng minh năng lực khi đấu thầu hoặc ký hợp đồng, thay cho chứng chỉ năng lực doanh nghiệp đã bị bãi bỏ.

7. Thay đổi về mức thiệt hại định trước và bồi thường

Một trong những thay đổi quan trọng trong Luật Xây dựng 2025 là việc chính thức ghi nhận mức thiệt hại định trước như một căn cứ để xác định bồi thường trong hợp đồng xây dựng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 86, việc bồi thường thiệt hại hiện nay được xác định dựa trên hai yếu tố song hành: thiệt hại thực tế và các mức thiệt hại định trước tương ứng với từng nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm cũng như mức độ vi phạm cụ thể. Đây là bước tiến lớn so với Luật Xây dựng 2014, vốn chủ yếu tập trung vào việc yêu cầu các bên phải chứng minh tổn thất thực tế phát sinh, một quá trình thường gây khó khăn, tốn kém và kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp.

Về bản chất pháp lý, mức thiệt hại định trước không thay thế hoàn toàn thiệt hại thực tế mà trở thành một công cụ quản trị rủi ro linh hoạt, cho phép các bên dự liệu trước hậu quả của các vi phạm ngay từ giai đoạn đàm phán hợp đồng. Các bên có thể tính toán trước mức bồi thường cho các hành vi vi phạm trọng yếu như chậm bàn giao mặt bằng, chậm tiến độ thi công hạng mục chính, hoặc vi phạm tiêu chuẩn vật liệu dẫn đến phải thay thế. Cách tiếp cận này giúp hợp đồng xây dựng trở nên minh bạch hơn, đặc biệt hữu ích cho các dự án có quy mô lớn, thời gian dài và có sự tham gia của nhiều nhà thầu phụ, từ đó giúp bảo vệ tốt hơn dòng tiền và quyền lợi thương mại của các chủ thể.

Bên cạnh đó, Luật Xây dựng 2025 cũng phân định rõ ràng giữa chế định phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại để tránh sự nhầm lẫn trong thực tiễn áp dụng. Khác với các dự án đầu tư không có vốn nhà nước khi mức phạt sẽ được áp dụng theo nguyên tắc thoả thuận của Điều 418 Bộ Luật Dân sự 2015[16] , đối với các dự án đầu tư công và dự án PPP theo Khoản 3 Điều 86, luật duy trì mức phạt vi phạm không quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm, nhưng bên vi phạm vẫn phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại theo mức định trước hoặc thiệt hại thực tế phát sinh thêm cho bên kia và bên thứ ba nếu có. Việc ghi nhận rõ ràng các cơ sở bồi thường này đòi hỏi các doanh nghiệp khi soạn thảo hợp đồng cần phải xác định tiêu chí đo lường cụ thể và tránh các mức bồi thường quá cảm tính để hạn chế rủi ro diễn giải bất lợi khi phát sinh tranh chấp.

[1] Điều 26 Luật Xây dựng 2025

[2] Điều 32 Luật Xây dựng 2025

[3] Điều 73, 77, 78 Luật Xây dựng 2025

[4] Điều 80-87 Luật Xây dựng 2025

[5] Điều 83 Luật Xây dựng 2025

[6] Điều 27 Luật Xây dựng 2025

[7] Điều 29, 30 Luật Xây dựng 2025

[8] Khoản 2 Điều 48 Luật Xây dựng 2025

[9] Điều 47 Luật Xây dựng 2025

[10] Điểm đ khoản 1 Điều 107 Luật Xây dựng 2025

[11] Khoản 2 Điều 48 Luật Xây dựng 2025

[12] Điểm đ khoản 1 Điều 48 Luật Xây dựng 2025

[13] Khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng 2025

[14] Thiết kế kỹ thuật tổng thể căn cứ theo Khoản 13 Điều 3

[15] Chủ nhiệm, chủ trì thiết kế, khảo sát, thẩm tra, giám sát thi công, chủ trì quản lý chi phí

[16] Căn cứ Điều 4 Luật Xây dựng 2025