Bản tin pháp lý số tháng 5 – Cập nhật Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

Kính gửi Quý khách hàng,

Ngày 06 tháng 01 năm 2022, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 22/2022/NĐ-CP (“Nghị định 02”) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị định 02 có hiệu lực từ ngày 01/3/2022 thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP (“Nghị định 76”) về việc quy định chi tiết thi Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (“LKDBĐS 2014”).

Trong Bản tin pháp lý số này, chúng tôi sẽ tổng hợp và làm rõ những sửa đổi, bổ sung đáng chú ý tại Nghị định 02 mà các nhà đầu tư cần phải quan tâm.

1. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

 Nghị định 02 đã có những cập nhật, điều chỉnh và quy định chi tiết các điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản để phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành về đất đai, đầu tư, xây dựng, v.v…. bao gồm các điều kiện sau[1]:

• Điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Trước đây, Nghị định 76 quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối thiểu 20 tỷ đồng và căn cứ để xác định mức vốn pháp định này. Tuy nhiên, để phù hợp với quy định của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 (“LĐT2020”), Điều 4 Nghị định 02 đã chính thức bãi bỏ quy định vốn pháp định tại Nghị định 76, đồng thời bổ sung quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu. Cụ thể:

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 4.1 Nghị định 02.

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Nghị định 02 đã làm rõ điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ giữa pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật đất đai cũng như những quy định mới của LĐT 2020.

• Điều kiện về công khai thông tin:

So với Nghị định 76 thì Nghị định 02 đã cụ thể hoá quy định tại Điều 6 LKDBĐS 2014 về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, cũng như thể hiện tinh thần của Chính phủ về việc minh bạch hoá thông tin trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, thông tin doanh nghiệp phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tạiĐiều 6.2 LKDBĐS 2014, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

• Điều kiện về bất động sản được đưa vào kinh doanh:

Nghị định 02 bổ sung quy định về tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của LKDBĐS 2014. Quy định mới này mang tính đồng bộ, hệ thống, thống nhất về quy định, hướng dẫn giữa Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như rõ ràng, chặt chẽ hơn đối với các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.

2. Một số hợp đồng mẫu áp dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Nghị định 02, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo các mẫu theo Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02[2]:

(i) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01.

(ii) Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02.

(iii) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ quy định tại Mẫu số 03.

(iv) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại Điều 6.1, Điều 6.2 và Điều 6.3 quy định tại Mẫu số 04.

(v) Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng quy định tại Mẫu số 05.

(vi) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 06.

(vii) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Mẫu số 07.

(viii) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản quy định tại Mẫu số 08.

3. Quy định chung về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Nghị định 02 có một số điểm quan trọng trong các quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn như sau[3]:

Một là, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Hai là, quy định chi tiết và bổ sung các điều kiện cụ thể đối với các trường hợp được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, bao gồm:

(i) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 02; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;

(ii) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

(iii) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;

(iv) Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Ba là, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định 02.

Đối chiếu với các quy định trước đây, Nghị định 76 quy định riêng điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn. Trong đó, không có quy định cụ thể về các điều kiện như tại Nghị định 02 nêu trên.

4. Nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Nghị định 02, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải theo nguyên tắc sau[4]:

(i) Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 LKDBĐS 2014 và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.

(ii) Đối với dự án bất động sản quy định dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư:

• Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của LĐT 2020.
• Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của LĐT 2020.

(iii) Đối với dự án bất động sản không thuộc diện quy định tại khoản (ii) Mục này thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của LKDBĐS 2014 và Nghị định 02.

Như vậy, có thể thấy rằng, quy định này hoàn toàn phù hợp và thống nhất với khoản Điều 46 của LĐT 2020, đảm bảo tính tách bạch, rõ ràng về các trường hợp chuyển nhượng dự án sẽ áp dụng theo quy định của LĐT 2020; và các trường hợp sẽ áp dụng theo quy định của LKDBĐS 2014.

Công ty Luật TNHH ENT

Quý khách hàng có thể tìm đọc bản đầy đủ của Bản tin pháp lý này tại đây.

[1] Điều 4 Nghị định 02.

[2] Điều 6 Nghị định 02

[3] Điều 7 Nghị định 02.

[4] Điều 9 Nghị định 02