Bản tin pháp lý số tháng 8 năm 2024 – Tổng hợp những chính sách mới của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18 tháng 01 năm 2024 dành cho doanh nghiệp.

Kính gửi Quý khách hàng,

Ngày 18 tháng 01 năm 2024, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (“Luật Đất đai 2024”). So với Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (“Luật Đất đai 2013”), Luật Đất đai 2024 đưa ra nhiều đột phá quan trọng nhằm cải thiện các cơ chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai. Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024.

Chính vì vậy, trong Bản tin pháp lý số này, chúng tôi sẽ tổng hợp và làm rõ các điểm mới tại Luật Đất đai 2024 mà các nhà đầu tư, doanh nghiệp cần quan tâm.

1. Doanh nghiệp được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua cơ chế thoả thuận

Luật Đất đai 2024 cho phép doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua cơ chế thoả thuận. Cụ thể, theo quy định tại Điều 127.1 Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

• Thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
• Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc giam công cộng mà nhà đầu tư lựa chọn phương án nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

Điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất bao gồm[1]:

• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
• Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;
• Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

2. Cho phép doanh nghiệp linh hoạt trả tiền thuê đất

Theo quy định Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần có thể chuyển trả tiền hàng năm. Đây là điểm mới được quy định tại Điều 30.2 Luật Đất đai 2024 về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất nhằm giúp giảm áp lực tài chính, từ đó có thể hạ giá nhà.

Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng theo quy định của Chính phủ.

Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép việc doanh nghiệp, cá nhân được thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê[2]. Còn quyền chuyển đổi ngược lại từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm chưa được đề cập. Luật Đất đai 2024 hiện cho phép các doanh nghiệp thuê đất từ Nhà nước với việc trả một lần có thể chuyển sang việc trả hàng năm. Thay đổi này giúp tạo ra tính linh hoạt lớn hơn cho doanh nghiệp trong việc cân đối và phân bổ vốn khi thực hiện các dự án đầu tư. Ngoài ra, nó giúp giảm gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu cho doanh nghiệp, từ đó góp phần giảm giá nhà ở và tác động tích cực đến nhu cầu trên thị trường bất động sản.

3. Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai

Liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều sửa đổi quan trọng giúp doanh nghiệp, người dân, cơ quan hành chính, cơ quan tiến hành tố tụng nhanh chóng xác định, lựa chọn được cơ quan có thẩm quyền giải quyết, tránh trường hợp trì hoãn và không hiệu quả.

Cụ thể, ngoài Tòa án và Ủy ban Nhân dân, Điều 236.5 của Luật Đất đai 2024 cấp cho Trọng tài thương mại của Việt Nam thẩm quyền giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, theo luật về trọng tài thương mại.

Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất khi được Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam yêu cầu để làm căn cứ cho giải quyết tranh chấp đất đai.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 235.2 Luật Đất đai 2024 thì các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết bao gồm Tòa án và Ủy ban nhân dân các cấp. Trọng tài thương mại Việt Nam là tổ chức phi chính phủ do vậy tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai sẽ không bắt buộc phải tiến hành hòa giải trước khi đề nghị cơ quan này giải quyết.

Việc cho phép Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai sẽ giúp giảm tải của Tòa án trong công tác xét xử tranh chấp đất đai hiện nay. Đồng thời, các mâu thuẫn, tranh chấp thương mại của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong mối quan hệ kinh doanh liên quan đến đất đai được giải quyết kịp thời, thấu đáo, hiệu quả về thời gian và cả chi phí.

4. Xóa bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND quyết định[3].

Căn cứ quy định tại Điều 158.2 Luật Đất đai 2024, giá đất sẽ được tính toán dựa trên các căn cứ sau: Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; theo thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Thông tin đầu vào để xác định giá đất bao gồm giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, giá đất trúng đấu giá đất và thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất. Thông tin đầu vào được sử dụng là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng từ thời điểm xác định giá đất trở về trước, ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.

Do định giá đất theo nguyên tắc thị trường, việc xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản cũng có sự sửa đổi cụ thể tại điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.” Điều này đã sửa đổi cho quy định tại Điều 14.1 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bổ sung 2014) nhằm xác định đúng giá trị thuế phải nộp từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

 5. Quy định giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Điều 125 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đã quy định cụ thể việc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất” đối với đất do Nhà nước tạo lập, hoặc “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng”.

Trong đó, Điều 126 Luật Đất đai 2024 đã quy định cơ chế thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định “nhà đầu tư trúng thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Đồng thời, trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Trong đó, đáng chú ý Luật quy định rõ trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại Điều 125.6(b) hoặc không có người tham gia. Thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lần hai.

6. Quy định không đưa đất vào sử dụng hoặc dự án chậm tiến độ sẽ bị thu hồi

Theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm các trường hợp sau:

• Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
• Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm.
• Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
• Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
• Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
• Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
• Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính;
• Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Như thường lệ, chúng tôi hy vọng Quý khách hàng thấy bài viết này hữu ích và mong muốn được làm việc với Quý khách hàng trong thời gian tới.

Công ty Luật TNHH ENT

Quý khách hàng có thể tìm đọc bản đầy đủ của Bản tin pháp lý này tại đây.

[1] Điều 127.2 Luật Đất đai 2024.

[2] Điều 172 Luật Đất đai 2013.

[3] Điều 159.3 Luật Đất đai 2024.